Extinción de condominio: qué impuesto pagas y cómo se hace

Es poner fin a una copropiedad: una vivienda que tenéis entre varios pasa a ser de uno solo, que paga a los demás su parte. Nadie está obligado a seguir siendo copropietario y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (art. 400 del Código Civil).

Una vivienda no se puede partir sin que pierda valor, así que la ley permite adjudicarla a uno «a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero» (art. 1062). Por eso no se trata como una compraventa: quien se queda la casa no compra nada nuevo, solo concreta el derecho que ya tenía. Y por eso no paga Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino Actos Jurídicos Documentados (AJD), más barato.

Para que sea así, Hacienda exige tres cosas (consulta V2434-25):

• que el bien sea indivisible o pierda mucho valor al dividirlo, como una vivienda;
• que se adjudique a un solo copropietario;
• que compense a los demás en dinero.

El impuesto se calcula solo sobre la parte que adquieres, no sobre toda la vivienda (Tribunal Supremo, sentencia 1484/2018). Si erais dos a medias, sobre la mitad. El valor no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro.

Es el caso típico después de una herencia: tres hermanos heredan el piso de sus padres y uno se lo queda. Si todavía no habéis repartido la herencia, se puede adjudicar a uno en la propia partición, compensando a los demás; la regla del impuesto es la misma. Antes, cada uno tiene que haber aceptado la herencia y presentado el impuesto de sucesiones.

Si en el divorcio uno se queda la vivienda habitual y no compensa del todo al otro, el Tribunal Supremo ha dicho que esa diferencia no tributa, sea cual sea el régimen económico, porque no hay intención de regalar (sentencia 963/2022).

Tampoco hay plusvalía municipal en las transmisiones entre cónyuges que cumplen una sentencia de separación o divorcio, sea cual sea el régimen (art. 104.3 de la Ley de Haciendas Locales).

Si te quedas la casa en un divorcio, calcula cuánto necesitas en total: la parte de tu expareja, el impuesto y la hipoteca que te quedaría.

Asumir la parte de hipoteca que le queda al otro cuenta como pagarle en dinero: la extinción sigue pagando solo AJD (Tribunal Supremo, sentencia 1502/2019; consulta V2822-21). La compensación es lo que le pagas más la deuda suya que asumes.

La hipoteca no desaparece con la extinción: el banco tiene que aceptar que el otro deje de ser deudor. Si lo acepta y se firma en escritura, esa liberación paga AJD sobre la responsabilidad hipotecaria de la que queda libre, y lo paga quien pide la escritura, normalmente quien se queda la casa (consulta V2822-21). Si el banco no lo libera, no hay ese impuesto, pero tu expareja o tu hermano seguirán respondiendo de la deuda (consulta V1696-23).

Si necesitas una hipoteca nueva para pagar al otro, mira cuánta hipoteca te pueden dar. Si es un divorcio, tienes las opciones en la guía de la hipoteca en el divorcio.

Plusvalía municipal: no. Con los mismos tres requisitos, el exceso adjudicado no es una transmisión y no paga plusvalía (consulta V0123-24). Cuando vendas, la antigüedad cuenta desde que comprasteis o heredasteis la vivienda, no desde la extinción. Para calcular esa plusvalía futura, usa la calculadora de plusvalía de tu ciudad.

IRPF: puede que sí, para quien cobra. La ley dice que dividir la cosa común no altera el patrimonio (art. 33.2 de la Ley del IRPF), pero el Tribunal Supremo ha aclarado que quien sale y cobra una compensación tiene una ganancia si la vivienda vale más que cuando la adquirió (sentencia 1269/2022). Quien se queda la vivienda conserva las fechas y los valores originales.

Cualquier copropietario puede pedir la división (art. 400 del Código Civil). Si la vivienda no se puede dividir y no os ponéis de acuerdo en adjudicarla a uno, se vende y se reparte el dinero (art. 404); basta con que uno pida la subasta pública para que se haga (art. 1062).

• Por las buenas: una subasta voluntaria ante notario, en el Portal de Subastas del BOE (Ley del Notariado, arts. 72 a 77), o ante el juzgado sin necesidad de abogado ni procurador (Ley 15/2015, arts. 108 a 111).
• Por las malas: una demanda de división de la cosa común. Antes hay que intentar un medio de solución de controversias, como la mediación (Ley Orgánica 1/2025, art. 5).