Si vendo un piso, ¿cuánto pago a Hacienda?
Pagas IRPF solo por la ganancia: lo que cobras menos lo que te costó, restando los gastos de la compra y de la venta y la plusvalía municipal. Tributa entre el 19 % y el 30 %, y no pagas nada si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, o si reinviertes en otra vivienda habitual.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE, Agencia Tributaria y Dirección General de Tributos
Te quedan
142.880 €
Pagas unos 9.120 € de IRPF por la ganancia.
Cálculo orientativo con la escala del ahorro de 2026. Si tienes otras ganancias en el año, el tipo puede subir; si tus otras rentas son bajas, la cuota puede ser algo menor. No es asesoramiento fiscal. País Vasco y Navarra tienen IRPF propio.
¿Vas a comprar otra vivienda? Calcula tu nueva hipoteca¿Cómo se calcula la ganancia de la venta?
Lo que cobras
Valor de transmisión
El precio de venta menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú, incluida la plusvalía municipal (art. 35.2 de la Ley del IRPF).
Lo que te costó
Valor de adquisición
El precio de compra más los gastos e impuestos de la compra y las mejoras, menos lo amortizado si la tuviste alquilada (art. 35.1).
La diferencia
Ganancia o pérdida
Si es positiva, tributa en la base del ahorro. Si es negativa, es una pérdida que puedes compensar.
Si la vivienda la heredaste o te la donaron, el valor de compra es el que se tomó en el impuesto de sucesiones o donaciones, sin superar el de mercado, más el impuesto que pagaste (art. 36). Desde 2015 ya no se aplican los coeficientes de actualización.
¿Qué porcentaje se paga?
| Ganancia | Tipo (estatal + autonómico) |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cada tipo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae en su tramo. Es la misma escala en todas las comunidades de régimen común (arts. 66 y 76 de la Ley del IRPF, redacción vigente desde 2025). Si tienes otras ganancias o rentas del ahorro en el mismo año, se suman.
¿Cuándo no se paga nada?
Vivienda habitual
Mayores de 65 años
Exenta la ganancia de la venta de su vivienda habitual, y también para personas en dependencia severa o gran dependencia (art. 33.4.b).
Vivienda habitual
Si reinviertes
Exenta si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años; si reinviertes una parte, la exención es proporcional (art. 38.1).
Cualquier inmueble
Renta vitalicia
Mayores de 65 que destinen el dinero, en 6 meses, a una renta vitalicia asegurada, hasta 240.000 € (art. 38.3).
Es vivienda habitual la que has ocupado al menos tres años seguidos, salvo cambios como matrimonio, separación, traslado laboral u otras causas justificadas, y cuenta también si lo fue en los dos años anteriores a la venta (art. 41 bis del Reglamento, con los cambios del Real Decreto-ley 29/2026 para mayores que se trasladan a una residencia o a casa de un familiar). Si no reinviertes en el año de la venta, indica en la declaración que vas a hacerlo.
¿Y si compré el piso antes de 1995?
Se aplican los coeficientes de abatimiento: la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 se reduce un 11,11 % por cada año de antigüedad a 31 de diciembre de 1996 que pase de dos, redondeando al alza (disposición transitoria 9.ª de la Ley del IRPF). Si la compraste antes de 1987, esa parte queda libre del todo.
Hay un límite: la suma de los precios de venta de todos los bienes con abatimiento vendidos desde 2015 no puede pasar de 400.000 €. La calculadora lo tiene en cuenta si indicas tus ventas anteriores.
¿Y la plusvalía municipal?
Además del IRPF, el vendedor paga la plusvalía municipal en el ayuntamiento (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). Si no hay incremento del valor del suelo, no se paga, pero hay que declararlo (art. 104.5). Lo que pagues de plusvalía se resta de la ganancia del IRPF. Calcula la tuya en la calculadora de plusvalía de tu ciudad.
Si no resides en España
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso?
Se paga IRPF por la ganancia, no por el precio. La ganancia tributa en la base del ahorro: el 19 % los primeros 6.000 €, el 21 % hasta 50.000 €, el 23 % hasta 200.000 €, el 27 % hasta 300.000 € y el 30 % por encima (arts. 66 y 76 de la Ley del IRPF).
¿Qué gastos puedo restar de la ganancia?
Los de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y los de la venta que pagues tú: comisión de la inmobiliaria, notaría y registro de la cancelación de la hipoteca, certificados y la plusvalía municipal (consultas vinculantes V0926-18 y V1920-17). También las mejoras, pero no las reparaciones ni lo que amortices de la hipoteca.
¿Pago si compro otra vivienda con el dinero?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual en los 2 años siguientes (o anteriores), la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si tenías hipoteca, cuenta como «importe obtenido» el precio menos el préstamo que cancelas (art. 41 del Reglamento del IRPF).
¿Tienen que pagar los mayores de 65 años?
No, si venden su vivienda habitual: la ganancia está exenta para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia (art. 33.4.b de la Ley del IRPF). Si no es su vivienda habitual, pueden dejarla exenta destinando el dinero a una renta vitalicia, con un máximo de 240.000 €.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta?
En la declaración de la renta del año de la venta, que se presenta en primavera del año siguiente. Al vender no hay que presentar nada a Hacienda por el IRPF; la plusvalía municipal sí se liquida en el ayuntamiento.
¿Y si vendo por menos de lo que me costó?
Tienes una pérdida y no pagas IRPF por la venta. La pérdida se compensa con otras ganancias del ahorro y, hasta un 25 %, con intereses o dividendos; lo que sobre, en los cuatro años siguientes (art. 49). Si no hay incremento del valor del suelo, tampoco pagas plusvalía municipal.
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