Subrogar la hipoteca: ¿cómo cambiarla de banco y cuánto cuesta?
Subrogar la hipoteca es llevártela a otro banco sin permiso del tuyo: el nuevo te hace una oferta vinculante y el actual tiene 15 días para mejorarla. La comisión tiene tope legal desde la Ley 5/2019 (art. 23): si pasas de variable a fijo, como mucho un 0,05 % los 3 primeros años y nada después.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE y Banco de España
Comisión máxima legal
375 €
Es el tope de la ley. El banco nunca puede cobrar más que la pérdida financiera que le causes ni más de lo que diga tu contrato, así que puede ser menos.
Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019. Si la tuya es anterior, manda lo que diga tu contrato, aunque el tope al pasar de variable a fijo se aplica igual. Cálculo orientativo, no es asesoramiento.
¿Qué es subrogar una hipoteca?
Subrogar es cambiar una de las partes de la hipoteca sin firmar un préstamo nuevo. Hay dos clases de subrogación de hipoteca:
- Subrogación de acreedor (cambiar de banco). Otro banco paga lo que debes al tuyo y ocupa su lugar. Solo pueden cambiar el tipo de interés y el plazo, y tu banco no puede impedirlo (Ley 2/1994). Es la que buscas si quieres pagar menos.
- Subrogación de deudor (hipoteca subrogada al comprar). El comprador de una vivienda asume la hipoteca que ya tenía el vendedor o el promotor. Necesita el consentimiento del banco (art. 118 de la Ley Hipotecaria).
¿Qué opciones tienes para mejorar tu hipoteca?
Otro banco
Subrogación
El nuevo banco paga tu deuda y se queda la hipoteca. Solo cambian el tipo de interés y el plazo (art. 4.1 de la Ley 2/1994).
Tu banco
Novación
Renegocias con tu banco. Se puede cambiar casi todo: tipo, plazo, capital, sistema de amortización o garantías (art. 4.2).
Desde cero
Cancelar y firmar otra
Pagas la hipoteca con una nueva en otro banco. Permite pedir más dinero, pero hay que cancelar la antigua.
¿Cómo es la subrogación de hipoteca paso a paso?
El nuevo banco te hace una oferta vinculante
Con un documento de gastos que debe respetar el reparto de la Ley 5/2019 y la comisión máxima de tu contrato.
Aceptas y el nuevo banco avisa al tuyo
Tu banco tiene 7 días naturales para entregar el certificado de lo que debes.
Tu banco tiene 15 días para retenerte
Puede hacerte una contraoferta, pero solo te retiene si firmas con él una novación. Si no te convence, sigues adelante.
Firmas la subrogación ante notario
El nuevo banco paga la deuda. Tu banco no puede rechazar el pago; si no da la cifra, el nuevo la calcula y la deposita ante el notario.
¿Qué comisión te pueden cobrar por cambiar o amortizar?
| Tu hipoteca | Comisión máxima | Norma |
|---|---|---|
| Variable (según tu contrato) | 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros; después, nada | art. 23.5 |
| Variable que pasa a fijo | 0,05 % los 3 primeros años; después, nada | art. 23.6 |
| Fija | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después | art. 23.7 |
En todos los casos, el banco no puede cobrar más que la pérdida financiera que le causes, calculada como la diferencia entre lo que debes y el valor de mercado del préstamo (art. 23.8). Y solo puede cobrar lo que diga tu contrato. El preaviso que te exija no puede ser de más de un mes (art. 23.1).
¿Cuánto cuesta y quién paga?
| Gasto | Importe | Quién paga |
|---|---|---|
| Notaría | 30,05 € de arancel; los folios no se cobran hasta el décimo (art. 8 de la Ley 2/1994) | El banco (art. 14.1.e de la Ley 5/2019); las copias, quien las pida |
| Registro | Escala del arancel sobre el capital pendiente reducido un 90 % | El banco |
| AJD | Exento en la subrogación y en la novación de tipo o plazo (arts. 7 y 9 de la Ley 2/1994) | — |
| Tasación | Precio libre | Tú |
| Gestoría | Precio libre | El banco |
¿Y si renegocio con mi banco?
La novación es un acuerdo con tu propio banco. Si solo cambia el tipo o el plazo, está exenta de AJD (art. 9 de la Ley 2/1994). Si amplías el plazo, la comisión por modificar las condiciones no puede pasar del 0,1 % del capital pendiente (art. 10). Y el banco tiene que darte la misma información precontractual que en una hipoteca nueva sobre lo que cambia (Ley 5/2019, disposición transitoria primera).
Las medidas de 2022 ya no están en vigor
¿Qué es una hipoteca subrogada al comprar una vivienda?
Es comprar quedándote con la hipoteca del vendedor o del promotor: una subrogación de deudor. Se puede, pero el banco tiene que aceptarlo: el vendedor solo queda libre si el banco da su consentimiento (art. 118 de la Ley Hipotecaria). El banco estudiará tu solvencia y te dará la misma información que en una hipoteca nueva (Ley 5/2019, disposición adicional sexta). Compara antes con una hipoteca propia en el simulador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es subrogar una hipoteca?
Cambiar una de las partes del préstamo sin firmar uno nuevo. Si cambia el banco, es una subrogación de acreedor: otro banco paga tu deuda y se queda la hipoteca con un tipo de interés o un plazo mejores (Ley 2/1994). Si cambia quien debe, es una subrogación de deudor: por ejemplo, el comprador de una vivienda asume la hipoteca del vendedor.
¿Qué es una hipoteca subrogada?
La que pasa a otra persona o a otro banco sin cancelarse. Suele darse en la vivienda nueva, cuando el comprador asume la del promotor. El vendedor solo queda libre si el banco da su consentimiento (art. 118 de la Ley Hipotecaria).
¿Puede mi banco negarse a que me lleve la hipoteca?
No. Si no mejora la oferta en 15 días naturales formalizando contigo una novación, basta con que el nuevo banco declare que ha pagado la deuda: «En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a rechazar el pago» (art. 2 de la Ley 2/1994).
¿Puedo pedir más dinero al cambiar de banco?
En una subrogación, no: solo se pueden cambiar el tipo de interés y el plazo (art. 4.1 de la Ley 2/1994). Para ampliar capital hace falta una novación con tu banco o cancelar la hipoteca y firmar otra nueva.
¿Quién paga la notaría y el registro si cambio de banco?
Con la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la escritura, el registro y la gestoría; tú pagas la tasación y las copias que pidas (art. 14.1.e). La subrogación está exenta de AJD (art. 7 de la Ley 2/1994).
¿Siguen sin comisión los cambios de variable a fijo?
La suspensión total de comisiones del Real Decreto-ley 19/2022 terminó el 31 de diciembre de 2024. Hoy rige el tope permanente: como mucho el 0,05 % del capital los 3 primeros años y nada después (art. 23.6 de la Ley 5/2019).
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca cuando termino de pagarla?
La escritura de cancelación se cobra como documento sin cuantía, 30,05 € de arancel y nada a partir del quinto folio; en el registro se aplica la escala sobre el capital reducido un 90 %. Está exenta de AJD (art. 45.I.B.18 del texto refundido del impuesto).
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