¿Qué es un contrato de arras? Modelo, tipos y qué pasa si alguien se echa atrás
Es el contrato privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura: el comprador entrega una cantidad (las arras) y los dos se comprometen a firmar la compraventa. Con arras penitenciales cualquiera puede echarse atrás perdiéndolas o devolviéndolas dobladas (art. 1454 del Código Civil y sentencia del Tribunal Supremo 178/2026), pero solo si el contrato lo dice con claridad. Abajo tienes un modelo redactado por un abogado, en Word y PDF.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: Código Civil, Tribunal Supremo y Dirección General de Tributos
El comprador pierde
20.000 €
Puede echarse atrás sin dar motivos, perdiendo lo que entregó.
Orientativo: no es asesoramiento legal ni fiscal. Lo que pase depende de lo que diga tu contrato.
Modelo de contrato de arras (Word y PDF)
Modelo redactado por un abogado
Es un contrato de arras penales: si una de las partes no firma la escritura, la otra puede elegir entre exigir que se cumpla la venta o resolver el contrato con una penalización. Si incumple el comprador, el vendedor se queda lo entregado a cuenta; si incumple el vendedor, devuelve lo recibido y otra cantidad igual.
No son arras penitenciales: con este modelo nadie puede echarse atrás libremente pagando la señal. Quien quiere seguir adelante puede exigir que la venta se firme.
Te protege si
El banco no te da la hipoteca
La cláusula de fuerza mayor deja sin efecto la penalización y el vendedor te devuelve todo lo que entregaste.
Te protege si
La tasación sale por debajo del precio
También cuenta como fuerza mayor: recuperas todo lo entregado, porque el banco te prestaría sobre un valor menor del que pagas.
Incluye además la reserva de la vivienda en exclusiva hasta la escritura, un plazo máximo para firmarla y el reparto de gastos (la plusvalía municipal, para el vendedor). Es orientativo y no es asesoramiento legal: rellena los corchetes y revísalo con un profesional antes de firmarlo.
¿Vas a firmar arras? Calcula antes tu hipoteca
Si el banco no te da la hipoteca, puedes perder las arras. Haz la cuenta con tus ingresos y tus ahorros antes de firmar y, si quieres, un bróker registrado estudia tu caso sin compromiso.
Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con [Nombre del bróker], intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el n.º [N.º registro BdE]. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un contrato privado de compraventa en el que el comprador entrega una cantidad (las arras o señal) y las dos partes fijan el precio y el plazo para firmar la escritura ante notario. Sirve para reservar la vivienda mientras el comprador consigue la hipoteca y se preparan los papeles. La ley no exige notario ni una forma concreta (art. 1278 del Código Civil).
Lo importante es qué tipo de arras se pactan, porque decide qué pasa si alguien se echa atrás.
¿Qué tipos de arras hay?
| Tipo | Qué son | Si se echa atrás el comprador | Si se echa atrás el vendedor |
|---|---|---|---|
| Arras confirmatorias | Una señal o parte del precio que prueba que el contrato existe. No dan derecho a desistir. | No puede echarse atrás sin más: es un incumplimiento. El vendedor puede elegir entre exigir que se cumpla la venta o resolverla, y en ambos casos reclamar daños e intereses (art. 1124 CC). | Igual: el comprador puede exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños e intereses (art. 1124 CC). |
| Arras penitenciales | Un precio por poder desistir: cualquiera de las dos partes puede echarse atrás sin dar motivos. | Pierde las arras entregadas (art. 1454 CC). | Devuelve las arras duplicadas (art. 1454 CC). |
| Arras penales | Una garantía de cumplimiento que funciona como cláusula penal: se pierden o se devuelven dobladas si hay incumplimiento, pero no dan derecho a desistir. | Es un incumplimiento: el vendedor puede exigir que se cumpla la venta y, si no se cumple, aplicar la pena pactada. La pena sustituye a la indemnización salvo pacto en contrario (art. 1152 CC) y no se puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena salvo que se haya pactado (art. 1153 CC). | Lo mismo a la inversa: el comprador puede exigir el cumplimiento o la pena pactada, con los mismos límites de los arts. 1152 y 1153 CC. |
El Código Civil solo regula expresamente las arras penitenciales (art. 1454). La distinción entre arras confirmatorias, penitenciales y arras penales es la que hace el Tribunal Supremo (sentencia 583/2018).
¿Qué es un contrato de arras penitenciales?
Un precio por poder desistir: cualquiera de las dos partes puede echarse atrás sin dar motivos. Pierde las arras entregadas (art. 1454 CC). Devuelve las arras duplicadas (art. 1454 CC). Según el Tribunal Supremo, quien desiste no tiene que dar motivos, no se puede pedir una indemnización adicional y el juez no puede rebajar las arras (STS 178/2026).
Las arras penitenciales del art. 1454 tienen carácter excepcional y exigen una interpretación restrictiva: solo existen si consta la voluntad indudable de las partes. Si no, se entiende que la cantidad es un simple anticipo del precio que confirma el contrato. La mera mención del art. 1454 no basta: hace falta que el contrato diga expresamente que se pactan para el caso de desistimiento. (STS 583/2018, de 17 de octubre (Roj STS 3513/2018)). Por eso el contrato debe decir expresamente que las arras se entregan como penitenciales para el caso de desistimiento.
Si el vendedor no dice que desiste pero en la práctica no cumple (por ejemplo, no hace los trámites para firmar la escritura), el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a las arras dobladas. (STS 178/2026, de 9 de febrero (Roj STS 572/2026)).
En contratos con consumidores, las arras penitenciales son válidas si funcionan igual para las dos partes (el comprador pierde la cantidad y el vendedor la devuelve doblada). Es abusivo apartarse de ese régimen en perjuicio del consumidor, por ejemplo, que el comprador pierda lo entregado y el vendedor pueda desistir sin devolverlo doblado. (STS 538/2026, de 9 de abril (Roj STS 1558/2026)).
Cataluña
¿Qué pasa si el banco no te da la hipoteca?
Ninguna ley regula este caso: depende de lo que diga el contrato. Si se pactó que la compra queda sin efecto si no se obtiene la hipoteca (una condición), se aplica lo pactado (art. 1114 CC). Si no se pactó nada y las arras son penitenciales, el Supremo ha considerado que el comprador que se niega a pagar porque no consigue financiación está desistiendo y pierde las arras (STS 485/2014). Si son confirmatorias, no pagar el precio es un incumplimiento del art. 1124 CC.
Por eso conviene que el contrato diga expresamente qué pasa si el banco deniega la hipoteca (plazo, documento que lo acredite y devolución de las arras).
El modelo de contrato de arras de esta página lo prevé: si no obtienes la hipoteca o la tasación sale por debajo del precio, el vendedor te devuelve todo lo entregado.
Antes de firmar las arras, calcula cuánta hipoteca te pueden dar con tus ingresos.
¿Hace falta notario y qué impuestos paga?
La ley no exige notario para el contrato de arras: los contratos obligan sea cual sea su forma (art. 1278 CC) y el art. 1280 CC solo exige documento público para crear o transmitir derechos reales, no para el contrato privado previo. Lo habitual es firmarlo en documento privado. Por regla general no se inscribe en el Registro de la Propiedad, porque solo crea obligaciones entre las partes y no un derecho real (criterio de la DGT en la consulta V1712-17, con cita del art. 2 de la Ley Hipotecaria).
El contrato privado de arras, si la vivienda se entrega al firmar la escritura, no paga Transmisiones Patrimoniales: todavía no hay transmisión porque falta la entrega (DGT V1712-17; art. 7.1 TRLITPAJD). El ITP o el IVA se pagan después, con la compraventa. Un documento privado no paga Actos Jurídicos Documentados: ese impuesto grava documentos notariales, mercantiles y administrativos (arts. 27 y 28 TRLITPAJD). En Cataluña, el acta notarial de depósito de arras penitenciales del art. 621-8 sí tributa por AJD (cuota variable), porque puede acceder al Registro (DGT V1712-17).
Los impuestos y gastos de la compraventa los tienes en la calculadora de gastos de compraventa.
¿Cómo tributan las arras en el IRPF si no hay venta?
- Si la venta no se hace por causa del comprador, las arras que se queda el vendedor son una ganancia patrimonial que no procede de una transmisión: va a la base imponible general (no a la del ahorro) y se declara en el año en que el vendedor puede quedárselas según el contrato.
- Si el comprador pierde las arras, es una pérdida patrimonial en la base general, en el año en que el vendedor las hace suyas según el contrato.
- Si el vendedor devuelve las arras dobladas, la parte que excede de lo que el comprador entregó es ganancia patrimonial en la base general, imputable al año en que es exigible la devolución o en que se alcanza el acuerdo de pago.
- Si después vende la vivienda a otra persona, esa venta es otra ganancia o pérdida distinta, que va a la base del ahorro (DGT V5600-26).
- Si la venta sí se firma, las arras no tributan aparte: forman parte del precio de venta (DGT V5600-26).
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato privado que se firma antes de la escritura de compraventa: el comprador entrega una cantidad como señal y las dos partes se comprometen a firmar la venta en un plazo. Lo que pasa si alguien se echa atrás depende del tipo de arras que se pacte.
¿Dónde descargo un modelo de contrato de arras?
En esta página tienes un modelo de contrato de arras redactado por un abogado, en Word y en PDF. Es de arras penales: si una parte incumple, la otra puede exigir que se firme la venta o resolver con una penalización. Y devuelve todo al comprador si no consigue la hipoteca o si la tasación sale por debajo del precio. Es orientativo: rellénalo y revísalo con un profesional antes de firmarlo.
¿Qué tipo de arras tiene vuestro modelo?
Arras penales, no penitenciales. Ninguna de las dos partes puede echarse atrás sin más: si el comprador no firma o no paga, el vendedor puede exigir el cumplimiento o resolver y quedarse lo entregado como pena; si es el vendedor quien no firma, el comprador puede exigir el cumplimiento o resolver y recibir lo entregado más otra cantidad igual.
¿Qué son las arras penitenciales?
Las que permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás sin dar motivos: el comprador perdiendo lo que entregó y el vendedor devolviéndolo doblado (art. 1454 del Código Civil). Según el Tribunal Supremo, quien desiste no tiene que dar motivos, no se puede pedir una indemnización adicional y el juez no puede rebajar las arras (STS 178/2026).
¿Cómo sé qué tipo de arras he firmado?
Por lo que diga el contrato. Las arras penitenciales del art. 1454 tienen carácter excepcional y exigen una interpretación restrictiva: solo existen si consta la voluntad indudable de las partes. Si no, se entiende que la cantidad es un simple anticipo del precio que confirma el contrato. La mera mención del art. 1454 no basta: hace falta que el contrato diga expresamente que se pactan para el caso de desistimiento. (STS 583/2018, de 17 de octubre (Roj STS 3513/2018)).
¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?
La ley no exige notario para el contrato de arras: los contratos obligan sea cual sea su forma (art. 1278 CC) y el art. 1280 CC solo exige documento público para crear o transmitir derechos reales, no para el contrato privado previo. Lo habitual es firmarlo en documento privado. Por regla general no se inscribe en el Registro de la Propiedad, porque solo crea obligaciones entre las partes y no un derecho real (criterio de la DGT en la consulta V1712-17, con cita del art. 2 de la Ley Hipotecaria).
¿El contrato de arras paga impuestos?
El contrato privado de arras, si la vivienda se entrega al firmar la escritura, no paga Transmisiones Patrimoniales: todavía no hay transmisión porque falta la entrega (DGT V1712-17; art. 7.1 TRLITPAJD). El ITP o el IVA se pagan después, con la compraventa. Un documento privado no paga Actos Jurídicos Documentados: ese impuesto grava documentos notariales, mercantiles y administrativos (arts. 27 y 28 TRLITPAJD).
¿Qué pasa si el banco no me da la hipoteca?
Ninguna ley regula este caso: depende de lo que diga el contrato. Si se pactó que la compra queda sin efecto si no se obtiene la hipoteca (una condición), se aplica lo pactado (art. 1114 CC). Si no se pactó nada y las arras son penitenciales, el Supremo ha considerado que el comprador que se niega a pagar porque no consigue financiación está desistiendo y pierde las arras (STS 485/2014). Si son confirmatorias, no pagar el precio es un incumplimiento del art. 1124 CC. Por eso conviene que el contrato diga expresamente qué pasa si el banco deniega la hipoteca (plazo, documento que lo acredite y devolución de las arras).
¿Tributan en el IRPF las arras que se queda el vendedor?
Sí. Si la venta no se hace por causa del comprador, las arras que se queda el vendedor son una ganancia patrimonial que no procede de una transmisión: va a la base imponible general (no a la del ahorro) y se declara en el año en que el vendedor puede quedárselas según el contrato. Si el comprador pierde las arras, es una pérdida patrimonial en la base general, en el año en que el vendedor las hace suyas según el contrato.