Hipoteca al 100 %: ¿se puede conseguir y cómo?
Sí: ninguna ley impide al banco financiar el 100 % de la vivienda, aunque lo habitual es que preste como mucho el 80 % del valor de tasación. Para pasar de ahí están el aval ICO para menores de 36 años o familias con menores, que se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027, y, según perfil, la financiación del 100 % con los gastos incluidos.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE, Banco de España e ICO
¿Hay un límite legal a lo que te puede prestar el banco?
No. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario no fija un porcentaje máximo, y la Orden EHA/2899/2011 solo obliga a informarte de la relación entre el préstamo y la tasación. El 80 % que aparece en la normativa del mercado hipotecario (art. 23.2 del Real Decreto-ley 24/2021) no es un tope para prestar: solo decide qué hipotecas puede usar el banco para respaldar sus cédulas hipotecarias.
El Banco de España tiene herramientas para limitar la financiación sobre el valor, la cuota sobre los ingresos y el plazo (Circular 5/2021), pero en su informe de primavera de 2026 seguía estudiándolas sin activarlas.
¿Por qué los bancos suelen prestar el 80 %?
Es la práctica del mercado, no una norma. El Banco de España lo explica así: la cuantía del préstamo «está vinculada directamente con el valor de tasación… normalmente, hasta un máximo del 80 %», y recomienda tener ahorros para el resto y para los gastos.
Ojo con la diferencia entre precio y tasación. Si compras por 200.000 € y la tasación sale por 180.000 €, el 80 % de la tasación son 144.000 €, no 160.000 €. El Banco de España observa que, en la práctica, el criterio del precio prevalece sobre el de la tasación.
¿Cómo se consigue financiar más del 80 %?
Estatal
Aval ICO
Para menores de 36 años o familias con menores. Permite hasta el 100 % del menor entre precio y tasación. Requisitos y calculadora.
Autonómico
Avales de tu comunidad
Varias comunidades tienen programas propios, a veces con edad o precio más altos que el ICO. Mira la tabla de abajo.
Tu banco
Financiación con gastos
Financiación de hasta el 100 % del precio, incluso los gastos de compra, según perfil. Cómo funciona.
¿Qué comunidades tienen avales para la hipoteca?
| Comunidad | Programa | Para quién | Financiación | Precio máximo y plazo |
|---|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | Mi Primera Vivienda | Hasta 40 años, o familias numerosas, monoparentales o con hijos menores (hasta 45 y 50 años con menos financiación) | Hasta el 100 % (95 % hasta 45 años y 90 % hasta 50) | 425.000 €. Hasta el 30 de octubre de 2028 (fecha estimada) |
| Andalucía | Garantía Vivienda Andalucía | Hasta 40 años | Garantiza del 80 % al 100 % | 295.240 € (354.288 € con calificación energética A o B) |
| Comunitat Valenciana | Garantías del IVF | Hasta 45 años | Aval del 20 %, hasta el 100 % | 311.000 €, o hasta agotar fondos. Hasta el 31 de diciembre de 2026 |
| Castilla y León | Mi primera vivienda (SOMACYL)Orden MAV/1418/2025 (BOCYL de 16/12/2025) | Hasta 35 años; ingresos de hasta 5 veces el IPREM | Hasta el 97,5 % | 240.000 €. Hasta el 15 de diciembre de 2026 |
| Región de Murcia | ICREF Aval JovenBases del programa (BORM de 22/11/2025) | Hasta 40 años; ingresos de hasta 5,4 veces el IPREM | Aval del 20 %, hasta el 100 % | 175.000 €. Hasta el 31 de diciembre de 2026 |
| Illes Balears | Nova Hipoteca Jove (IBAVI) | Menores de 40 años, o familias numerosas, monoparentales o con discapacidad; 5 años de residencia | Garantía del 20 %, hasta el 100 % | 382.744,84 €; ingresos de hasta 6,5 veces el IPREM; o hasta agotar fondos. Hasta el 1 de febrero de 2028 |
| La Rioja | AvaLa Rioja (IRVI) | Hasta 45 años | Aval de hasta el 20 % | 300.000 €. Hasta el 30 de diciembre de 2028 |
| País Vasco | Avales del Instituto Vasco de FinanzasDecreto 144/2025 (BOPV de 4/08/2025) | Menores de 40 años | Del 80 % al 100 %; no compatible con el aval ICO | 340.000 €. Hasta el 31 de octubre de 2029 |
Datos de las normas y webs oficiales de cada comunidad, comprobados en noviembre de 2026. Los fondos y plazos cambian a menudo: confírmalo en la web del programa. En general no se pueden sumar al aval del ICO, porque el préstamo no admite otro aval público.
¿Cuánto ahorro necesitas con una hipoteca al 100 %?
| Hipoteca del 80 % | Hipoteca del 100 % | |
|---|---|---|
| Entrada | 40.000 € | 0 € |
| Impuestos y gastos (≈ 10 %) | 20.000 € | 20.000 € |
| Ahorro total | 60.000 € | 20.000 € |
El 80 % y el 10 % son criterios habituales de los bancos. Los gastos dependen sobre todo del impuesto de tu comunidad: calcula los tuyos en gastos de compraventa.
¿Qué derechos tienes antes de firmar la hipoteca?
10 días para estudiar la oferta
El banco debe entregarte la FEIN (oferta vinculante), la ficha de advertencias y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de firmar (art. 14.1 de la Ley 5/2019).
Visita gratuita al notario
Como tarde el día anterior a la firma, el notario que elijas te explica el contrato y te hace un test. No tiene coste para ti (art. 15).
Puedes aportar tu propia tasación
El banco debe aceptar una tasación de una sociedad homologada que no esté caducada, sin cobrarte por revisarla (art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021). La tasación la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).
El banco paga los gastos del préstamo
La notaría de la escritura de hipoteca, el registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca los paga el banco (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).
Si te la deniegan, por escrito
El banco no puede cobrarte por estudiar tu solvencia y, si te deniega el préstamo, debe comunicártelo por escrito y de forma motivada (art. 11).
Preguntas frecuentes
¿Es legal una hipoteca del 100 %?
Sí. Ni la Ley 5/2019 ni la normativa de transparencia fijan un porcentaje máximo de financiación. El Banco de España puede imponer límites (Circular 5/2021), pero según su informe de estabilidad financiera de primavera de 2026 todavía no los ha activado.
¿El 100 % se calcula sobre el precio o sobre la tasación?
Los bancos suelen tomar el menor de los dos valores, y el aval ICO lo exige así. Si la tasación sale por debajo del precio, el 100 % de la tasación no cubre todo el precio.
¿Con una hipoteca al 100 % necesito ahorros?
Con el aval ICO, sí, para los impuestos y gastos, que como criterio habitual rondan el 10 % del precio: el aval financia la vivienda, «impuestos y gastos no incluidos». Fuera del aval, según perfil, hay financiación que incluye también los gastos.
¿Se pueden financiar también los gastos de compra?
Financiación de hasta el 100 % del precio, incluso los gastos de compra, según perfil. La ley no lo prohíbe, pero el banco tiene que evaluar que puedes pagarlo. Un intermediario registrado en el Banco de España estudia tu caso sin compromiso.
¿Cuánto te pueden prestar a ti?
Haz la cuenta con tus ingresos y tus ahorros. Si quieres, un bróker registrado estudia tu caso sin compromiso.
Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con [Nombre del bróker], intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el n.º [N.º registro BdE]. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.