Hipoteca para no residentes en España: requisitos, impuestos y pasos
Si no vives en España puedes pedir una hipoteca para comprar vivienda aquí, con la misma protección legal que un residente. Necesitas NIE, el banco estudia tu solvencia como la de cualquiera y, mientras tengas la vivienda sin alquilar, declaras cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE, Agencia Tributaria y Banco de España
¿Puede un no residente pedir una hipoteca en España?
Sí. La Ley 5/2019 se aplica a los préstamos con garantía sobre una vivienda cuando el prestatario es una persona física, sin exigir residencia ni nacionalidad (art. 2). Eso incluye todas sus protecciones: oferta vinculante con diez días para estudiarla, visita gratuita al notario y límites a las comisiones.
El banco evalúa tu solvencia con los mismos criterios que a cualquier cliente: empleo, ingresos presentes y previsibles, ahorro, gastos y deudas (art. 11). La ley no pone requisitos especiales a los no residentes; lo que pida cada banco, y cuánto preste, lo decide él según tu perfil.
¿Qué pasos hay que dar?
Pide el NIE
Es obligatorio para la escritura de compra y la hipoteca. Si no vas a residir, se pide por intereses económicos a la Policía o, desde el extranjero, en el consulado, explicando el motivo (art. 205 del Reglamento de Extranjería).
Calcula cuánto puedes pedir
Con tus ingresos netos y tus deudas, en el simulador de hipoteca.
Prepara la justificación de ingresos
El banco te pedirá que justifiques tus ingresos y tu situación laboral, también si son del extranjero.
Estudia la oferta y firma
Diez días con la FEIN, visita gratuita al notario el día anterior como tarde y firma de compraventa e hipoteca.
Nombra un representante fiscal
Para el impuesto de la compra, el no residente debe nombrar un representante con domicilio en España y comunicarlo en los 2 meses siguientes a la compra (art. 56.5 del texto refundido del ITP y AJD).
¿Y si cobro en otra moneda?
Si tus ingresos no son en euros, o la hipoteca es en otra divisa, el riesgo de tipo de cambio es tuyo. El Banco de España lo explica así: con una hipoteca en otra moneda «las cuotas oscilarán tanto en función del tipo de interés, como del tipo de cambio» y la deuda también puede subir.
Desde el 16 de junio de 2019 tienes derecho a convertir el préstamo a la moneda en la que cobras la mayor parte de tus ingresos o a la del país donde resides, y el banco debe avisarte si la deuda o la cuota varían más de un 20 % (art. 20 de la Ley 5/2019).
¿Qué impuestos paga un no residente por su vivienda?
| Momento | Impuesto | Cuánto |
|---|---|---|
| Al comprar | ITP (usada) o IVA y AJD (nueva) | Los de la comunidad donde está la vivienda; la ley del impuesto no distingue por residencia. Calcúlalos. |
| Cada año, sin alquilar | IRNR por renta imputada (modelo 210) | 2 % del valor catastral (1,1 % si se revisó desde 2012) × 19 % (UE y EEE) o 24 % (resto) |
| Al vender | IRNR por la ganancia y plusvalía municipal | 19 % de la ganancia; el comprador retiene el 3 % del precio (modelo 211) |
| Valor catastral | Residente en la UE o el EEE | Resto de países |
|---|---|---|
| 2 % de 100.000 € | 380 € | 480 € |
| 1,1 % de 100.000 € | 209 € | 264 € |
Cambia en 2027
Si vendes, mira cómo se calcula la ganancia en cuánto se paga a Hacienda al vender un piso. Los residentes en la UE o el EEE pueden dejarla exenta si reinvierten en su vivienda habitual.
¿Sigue existiendo la golden visa?
No para solicitudes nuevas. El visado de residencia para inversores, que incluía la compra de inmuebles, quedó sin contenido con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Las solicitudes presentadas antes se resuelven con la norma anterior y los visados concedidos conservan su validez.
¿Qué derechos tienes antes de firmar la hipoteca?
10 días para estudiar la oferta
El banco debe entregarte la FEIN (oferta vinculante), la ficha de advertencias y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de firmar (art. 14.1 de la Ley 5/2019).
Visita gratuita al notario
Como tarde el día anterior a la firma, el notario que elijas te explica el contrato y te hace un test. No tiene coste para ti (art. 15).
Puedes aportar tu propia tasación
El banco debe aceptar una tasación de una sociedad homologada que no esté caducada, sin cobrarte por revisarla (art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021). La tasación la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).
El banco paga los gastos del préstamo
La notaría de la escritura de hipoteca, el registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca los paga el banco (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).
Si te la deniegan, por escrito
El banco no puede cobrarte por estudiar tu solvencia y, si te deniega el préstamo, debe comunicártelo por escrito y de forma motivada (art. 11).
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero no residente puede pedir una hipoteca en España?
Sí. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario se aplica a los préstamos con garantía sobre vivienda a personas físicas sin exigir residencia ni nacionalidad (art. 2), y la evaluación de solvencia no distingue a los no residentes (art. 11). Cada banco decide si concede el préstamo y en qué condiciones.
¿Necesito NIE para comprar y para la hipoteca?
Sí. Las escrituras de compra de inmuebles y los préstamos llevan el número de identificación fiscal de los otorgantes, que para un extranjero es el NIE (arts. 20 y 27 del Real Decreto 1065/2007). Se pide a la Policía o, desde el extranjero, en el consulado, explicando los motivos económicos (art. 205 del Reglamento de Extranjería).
¿Sigue existiendo la golden visa por comprar una vivienda?
No para solicitudes nuevas: el visado de residencia para inversores se dejó sin contenido con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Las solicitudes anteriores se resuelven con la norma antigua y los visados ya concedidos conservan su validez.
¿Qué impuesto pago cada año por tener una vivienda en España sin alquilar?
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la renta imputada: el 2 % del valor catastral (1,1 % si se revisó desde 2012), al 19 % si resides en la UE o el EEE y al 24 % en el resto. Con un valor catastral de 100.000 € al 2 %, son 380 € al año en la UE. Se declara con el modelo 210.
¿Qué pasa si vendo la vivienda?
La ganancia tributa al 19 % en el IRNR y el comprador te retiene el 3 % del precio como pago a cuenta, que ingresa con el modelo 211 (art. 25 de la Ley del IRNR). Además pagas la plusvalía municipal.
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Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con [Nombre del bróker], intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el n.º [N.º registro BdE]. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.